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2019年8月4日 星期日
钢铁123网
世茂房地产:周转率下滑 业绩起伏ROE低迷
发布时间:2019/6/14 11:18:00来源:钢铁123网 www.lxaju.club
    新浪财经上市公司研究院大眼楼管/肖恩

    三十年来世茂集团以多元业务战略布局海内外业务涵盖地产酒店商业主题娱乐物业金融教育文化健康高科技等领域形成了多元化业务并举的可持续发展生态圈世茂房地产位于此次2019新浪财经上市房企价值榜TOP50榜单的第10位其中公司规模效应方面表现较为明显列第11位运营发展方面表现相对中规中矩位列20位而盈利能力方面在TOP50中表现稍差位列31位且世茂的财务表现较为稳健位列第13位

    规模逆势拿地土储进前十

    据克而瑞及公司公告数据世茂在2018年的拿地金额销售金额土储货值分别为823.491761.29153亿元在TOP50房企中分别位列第131110位头部效应较为明显世茂曾在上一轮行业上行周期2012-2013年将自己的销售规模推升了一个台阶此后收到行业调控的影响15-16年致力于去库存公司自2017年以来拜显著加大了拿地力度世茂房地产的的储备货值一举进入前十

    由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左?#19994;?#26102;间差因此多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况世茂房地产的营收为855.47亿元同比增速为21.4%在2016大牛市的背景下这一增速表现较为一般不过考虑到公司在2016年的销售增速也较低此表现基本符?#26174;?#26399;但明显低于体量同样庞大的碧桂园融创恒达等

    截止2018年末公司的总资产和净资产分别达3775.97亿元1052.8亿元净资产规模在所有房企?#24418;?#21015;第11位

    发展销售拿地双增长存货周转率一路下滑

    在一定程度上错过了上一轮地产大牛市的情况下世茂近两年的拿地力度不小就在?#38498;?#22823;为代表的高杠杆房企纷纷减少拿地的背景下世茂在2018年拿地不降反升世茂2018年拿地金额约823亿元亿元拿地面积为1615万O同比增长52.36%拿地力度大幅提升而2017年拿地为1060万O拿地均价约为5099元/平米较上年的10861元/平米大幅降低约50%这主要是公司加大了在三线城市的拿地占比

    世茂房地产全年销售面积为1068.7万O销售金额为1761.2亿元同比增长74.8%这一增速在TOP50名单中较为靠前由于加大了三线城市的拿地占比公司全年销售均价与拿地均价之比为3.24总体看全年的拿地面积依然高于销售面积可供开发的池?#21491;?#28982;在扩大

    世茂的存货周转率近十年来处在下滑趋势中由于近期拿地力度大近两年的存货周转率接连下滑至除2008年以外的最低值0.36结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数主要包括土储货值及已售未结算的存货世茂收入储备倍数为11.25(参照的是2018年收入)略低于TOP50房企数据均值而该数值2017年为11.68

    盈利业绩起伏较大核心指标ROE表现低迷

    世茂房地产近年来盈利相对一般且波动较大2018年世茂销售毛利率为31.51%销售净利率14.39%净资产收益率(加权ROE)15.12%各项盈利指标处在TOP50房企的中游在榜单前十的房企中世茂的加权ROE最低这主要是由于公司的的净利润率相对较低且存货周转率一路下?#20581;?#27492;外世茂房地产的ROE不高也与公司的杠杆率较低有关系15.12%的净资产收益率低于公司上市以来平均ROE水?#20581;?br>
    世茂近些年的股利支付率维持在30%-40%左右而2018年的支付率为39.43%公司维持了一个相对稳定的分红政策

    财务净负债率连续两年上升资产负债率创新高

    世茂今年中期平均融资成本较2017年有所提升为5.8%低于TOP50房企平均融资成本均值6.24%世茂房地产近年来的财务状况表现较为稳健2017年数据显示世茂平均融资成本为5.3%

    目前世茂账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有496亿元?#21776;?#20538;务为313亿元长期债务为778亿元?#21776;?#20607;债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况世茂?#21776;?#20607;债压力指数(?#21776;?#20538;务/账面资金)为0.63略低于TOP50房企数据均值0.69

    公司的净负债率为59.4%连续7年维持在60%以下但已连续两年上升尽管在TOP50中仅位列第中上游但明显低于均值90%值?#31859;?#24847;的是世茂的整体资产负债率尽管只有72.12%但这一水平?#21019;?#21040;了公司上市以来的最高值的公司账面合同负债高达472亿元且公司整体的土地储备多数分布在一二线城市平均土地成本为5386元/平方米风险相对可控财务较为稳健

    2018年仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元在如此庞大的体量下是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行通过分析?#19994;?#21508;个公司的经营特点及成功经验并评比出其中的佼佼者为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴

    目前在A股H股两地上市的房地产开发公司多达几百家新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商并站在投资者的角度对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析其中的各项维度包括运营规模成长潜力运营绩效盈利能力财务及风险控制等并最终形成2019新浪财经上市房企价值榜TOP50

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